Q.短期違約金について

以前契約した物件に1年3カ月ほど住んでいたのですが、コロナの影響で月の収入が平均して3万円程平均して減ってしまい引越しをすることにしました。

色々と探したのですが、初期費用にあまりお金をかけたくない点、家賃を2万円ほど下げたい事を考えるとシェアハウスが良いという判断に至り契約に話を進めていたのですが、一点問題が発生しました。

現在の住まいの契約書に目を通すと、『2年未満の解約は1カ月の短期違約金が発生する』と記載がありました。

1年以上も住んでいるのにこのような違約金が発生するケースはあるのでしょうか。

また、交渉で違約金をなくすことは出来ないのでしょうか。

橘 真人

コロナが流行り始めてから、収入低下によって賃料の安い物件を探される方、リモートワークが増えたために、仕事スペースの確保できる広めの住まいを探す方などコロナを理由としたお部屋探しが増えてきておりますね。。。コロナが落ち着き経済が元通りになることを祈り何とか乗り切りましょう!

さて、今回ご質問いただきました『短期違約金』がかかる物件についてはある一定の法則がございます。それは『ご契約時の初期費用が安く抑えられる』ということです。

ここ10年ほど前から『礼金×敷金ゼロ物件』や『フリーレント付きキャンペーン物件』など、初期費用がお安く抑えられる物件の情報をインターネットや店頭で見る事が増えたかと思います。オーナー様ももちろん『礼金も欲しい!』し『前家賃だって一日でも早く欲しい!』のは当たり前ですが、他と違う募集条件にすることで空室期間を短くできるのであれば、『礼金や前家賃は我慢します!』というご判断をされる賢いオーナー様もいらっしゃいます。

ただ、せっかく契約金を安くしてあげたのにたった1年ちょっとで退去されてはオーナー様の採算が合わなくなってしまう事も事実。稀に礼金なし=毎月の賃料に礼金分が上乗せされているという説もございますが、現場で働いている体感としては礼金なしの物件=家賃が周辺相場と比べて不当に高いとは感じませんので気になさらないでよいかと思います。

本来請求したい礼金or前家賃(フリーレント分)をサービスするのだから、短い期間で出た場合にはサービス分を戻して下さいという意味も含めての短期違約金と考えましょう。

違約金の設定に法的拘束力はないですが、『1年未満の解約で2カ月分、2年未満の解約で1カ月分』など最大で2カ月分かかるケースもありますので、初期費用のお安い物件をお申込みの際には必ず短期違約金がないかを確認した方が良いです(違約金付きの物件は大抵募集図面に記載がございます)。そこで確認をし忘れたとしても、賃貸借契約書の特約事項や重要事項説明書に違約金についての記載がございますので、その内容を十分理解&納得してからご契約をしましょう。

また、ご契約時に上記書類にて説明を受け、ご署名・ご捺印をしますと、後々無効を訴えるのは大変困難ですのでご注意を。

最後に、あくまで違約金発生期間内に退去をしなければ良いだけですので、違約金付き物件=悪い物件ではなく、理解をしていれば単純にご契約金がお得な優良物件であることをお忘れなく!